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Portfoliomanagement

Strategisches Portfolio-Management

Portfolio-Management unterschiedlichster Formen haben große Bedeutung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erhalten. Seitdem die Bestimmungen des 6a Altschuldenhilfe-Gesetz (AHG) den Nachweis eines strukturierten Wohnungsportfolios zur Identifizierung von Abrisswohnungen als Grundvoraussetzung für eine Förderung gefordert haben, ist das Portfolio-Management ein wichtiger Bestandteil gerade im Real Estate Management.

Statt auf Objektebene werden Entscheidungen auf Ebene von Beständen in ihrer Gesamtheit ("Portfolios") durch das Management getroffen. Aufbauend auf dem Bestandsmanagement lassen sich mit den darin gewonnen Kennzahlen leicht und kostengünstig ein effektives Portfolio-Management im FM realisieren.

Unter dem Aspekt der Zukunftsfähigkeit von Wohnungs- und Immobilienbeständen ist es bei rückläufiger Nachfrage in bestimmten Regionen nicht gewährleistet, dass sich Investitionen in bestimmte Bestände auf lange Sicht rentieren werden.

Statt auf einen kurzfristigen Planungshorizont, der die kurzfristige Maximierung von Erträgen zum Ziel hat, fokussiert Portfolio-Management auf einen langfristigen, auf Ertragspotenziale gerichteten Zeithorizont.

Portfolio-Analyse

Die Portfolio-Analyse wird vor dem Hintergrund der Entwicklung der allgemeinen Rahmenbedingungen oder Umfeldfaktoren durchgeführt. Wirtschaftliche, politische, soziale, ökologische und kulturelle Faktoren und deren Veränderung fließen als Makrovariablen in das Portfolio-Management mit ein.

Insbesondere die wirtschaftliche Entwicklung ist für die quantitative und qualitative Veränderung der Nachfrage wesentlich. Eine positive wirtschaftliche Entwicklung löst Wanderungsbewegungen und einen arbeitsmarktbedingten Zuwachs aus. Umgekehrt führt wirtschaftliche Stagnation oder ein strukturell bedingter, lang anhaltender wirtschaftlicher Abschwung zu einem kontinuierlichen Nachfragerückgang.

Doch die wirtschaftliche Entwicklung ist nicht nur allein verantwortlich dafür, dass sich die Bevölkerung und im Zuge dessen die Wohnungsnachfrage in Deutschland bis zum Jahr 2050 erheblich wandeln wird. Neben der wirtschaftlichen Situation greifen längerfristige demografische Entwicklungstrends, die zu einer radikalen Veränderung desBevölkerungsaufbaus und der Immobiliennachfrage führen werden.

Die Objekt- und Ausstattungsqualität und die Beschaffenheit von Immobilien und Liegenschaften sind zusätzlich zu den Kennzahlen aus dem Bestandsmanagement wesentliche Hilfsmittel zur Strukturierung der Bestände in einem Portfolio-System sollte immer eine Markt- und Standortanalyse durchgeführt werden.

In der anschließenden Portfolio-Analyse als elementares Instrument des Portfolio-Managements werden in einer Portfoliomatrix die unterschiedlichen Bewertungsaspekte zusammengeführt und mehrdimensional dargestellt.

Ziel ist es dabei, einzelne Objekte zu identifizieren, die vergleichbare Merkmale beziehungsweise eine vergleichbare Bewertung aufweisen und auf die ähnliche Strategien, die so genannten Normstrategien angewandt werden können.

Facility Management

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