Vermietungsrisiken
Um erfolgreich im Vermietungsgeschäft zu sein, ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und einzuhalten
Eine der größten Herausforderungen für Vermieter ist die Vermeidung von Mietrückständen und -ausfällen. Die regelmäßige Wartung und Instandhaltung von Immobilien ist entscheidend, um potenzielle Risiken zu minimieren und den Wert der Immobilie zu erhalten. Die Auswahl der richtigen Versicherungen für unsere Immobilien kann uns vor unerwarteten Schäden und Verlusten schützen.
Risiken bei der Vermietung
Bei einem gewerblichen Mietverhältnis ergeben sich automatisch Verantwortungsbereiche für die Betreiberverantwortung: Auf Ihrer gemieteten Fläche sowie betreffend mietereigene Einrichtungen beispielhaft Elektrogeräte und mietereigene Einbauten tragen Sie die Betreiberverantwortung als Mieter selbst; als Betreiber Ihrer Mietfläche.
Sie als Gebäudeeigentümer und Vermieter können obliegende Betreiberpflichten an Ihren Mieter übertragen. Dies kommt vor allem dann in Betracht, wenn komplette Gebäude von Ihnen vermietet werden und Ihr Mieter eigenes Betriebspersonal unterhält.
Vermieterpflichten
Die Verantwortung für Facility Management-Anlagen und -Einrichtungen des Gebäudes verbleibt beim Vermieter, wenn Teile dieser Anlagen und Einrichtungen örtlich innerhalb der Mietfläche liegen. Die Verantwortung für die Allgemeinflächen, Anlagen und Einrichtungen außerhalb der Mietfläche beispielhaft Aufzugsanlagen bleibt ebenfalls beim Vermieter. Dieses bedarf keiner vertraglichen Regelung und stellt keine Pflichtenübertragung dar.Im Rahmen des Mietvertrages können die Vertragsparteien aber abweichende Verantwortungsverteilungen vereinbaren.
Von Ihnen als Vermieter ist zu erwarten, dass Sie sich vergewissern, ob ein verpflichteter Mieter personell und fachlich überhaupt in der Lage ist, die übertragenen Pflichten wahrzunehmen und ob beispielhaft gesetzliche Prüfungen ordnungsgemäß durchgeführt und dabei erkannte Mängel behoben wurden. Bestehen hier berechtigte Zweifel, können Sie als Vermieter selbst tätig werden. Andernfalls verletzt er seine Aufsichtspflicht.
Vermietung mit FM-Services
Im Rahmen der Vermarktung von Immobilienprojekten gehen angesichts der Wettbewerbssituation immer mehr Eigentümer dazu über, neben der bloßen Vermietung von Räumen und Gebäuden ein Facility Management-Servicepaket anzubieten. Bei Bedarf wird das Büro gereinigt, für die Angestellten ist eine Kantine vorgesehen und ein Sicherheitsdienst am Eingang achtet darauf, wer die Immobilie betritt.
Auf der einen Seite wird die Vermietbarkeit einer Immobilie durch modernes FM gesteigert, aber auf der anderen Seite erleidet der Vermieter unter Umständen erhebliche steuerliche Nachteile, wenn er durch derartige Serviceleistungen die Grenze zur Gewerblichkeit überschreitet.
Aber grundsätzlich führt nicht jede Nebenleistung zur Gewerblichkeit der Einkünfte. Letztlich kommt hier nur in Betracht die Serviceleistung für den Mieter nicht vom Vermieter, sondern von Dritten erbringen zu lassen. Hierbei besteht für den Immobilienbesitzer noch der Vorteil, dass er gegenüber dem Mieter nicht die Verantwortung bezüglich der Ausführung der Serviceleistungen zu tragen hat.
Beim Betreibermodell schließt der Eigentümer einer Immobilie mit dem Bewirtschafter einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen gegenüber den eigenen Kollegen oder bei fremdgenutzten Immobilien.
Zumeist liefert der Bewirtschafter dabei für den Eigentümer unentgeltlich die gesamten hierfür erforderlichen Dienstleistungen. Die Begleichung der entstehenden Kosten liegt beim Mieter selbst. Für den Eigentümer hat diese Variante den weiteren Vorteil, dass er die Attraktivität und den Marktwert der Immobilie erhöhen kann, ohne dafür zusätzliche Investitionskosten zu haben.