Vermietungsrisiken
Um erfolgreich im Vermietungsgeschäft zu sein, ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und einzuhalten
Eine der größten Herausforderungen für Vermieter besteht in der Vermeidung von Mietrückständen und -ausfällen. Die regelmäßige Wartung und Instandhaltung von Immobilien sind entscheidend, um potenzielle Risiken zu minimieren und den Wert der Immobilie zu erhalten. Die Auswahl der richtigen Versicherungen für unsere Immobilien schützt uns vor unerwarteten Schäden und Verlusten.
Risiken bei der Vermietung
In einem gewerblichen Mietverhältnis ergeben sich klare Verantwortungsbereiche für die Betreiberverantwortung: Als Mieter tragen Sie die Betreiberverantwortung für Ihre gemietete Fläche sowie für mietereigene Einrichtungen, beispielsweise Elektrogeräte und mietereigene Einbauten.
Als Gebäudeeigentümer und Vermieter haben Sie die Möglichkeit, obliegende Betreiberpflichten an Ihren Mieter zu übertragen. Dies ist besonders sinnvoll, wenn Sie komplette Gebäude vermieten und Ihr Mieter eigenes Betriebspersonal unterhält.
Vermieterpflichten
Die Verantwortung für Facility Management-Anlagen und -Einrichtungen des Gebäudes liegt beim Vermieter, selbst wenn Teile dieser Anlagen und Einrichtungen örtlich innerhalb der Mietfläche angesiedelt sind. Ebenso bleibt die Verantwortung für Allgemeinflächen und Anlagen außerhalb der Mietfläche, wie beispielsweise Aufzugsanlagen, beim Vermieter. Dafür ist keine gesonderte vertragliche Regelung notwendig, und es stellt auch keine Pflichtenübertragung dar. Innerhalb des Mietvertrags können jedoch abweichende Verantwortungsverteilungen vereinbart werden.
Als Vermieter ist es Ihre Aufgabe, sicherzustellen, dass ein verpflichteter Mieter sowohl personell als auch fachlich in der Lage ist, die ihm übertragenen Pflichten zu erfüllen. Das beinhaltet auch, zu überprüfen, ob gesetzliche Prüfungen ordnungsgemäß durchgeführt wurden und ob dabei festgestellte Mängel behoben worden sind. Falls berechtigte Zweifel an der Fähigkeit des Mieters bestehen, die übertragenen Pflichten zu erfüllen, können Sie als Vermieter selbst tätig werden. Andernfalls riskieren Sie, Ihre Aufsichtspflicht zu verletzen.
Vermietung mit FM-Services
Im Rahmen der Vermarktung von Immobilienprojekten bieten immer mehr Eigentümer aufgrund der steigenden Wettbewerbssituation zusätzlich zur reinen Vermietung von Räumen und Gebäuden ein Facility Management-Servicepaket an. Dieses Angebot umfasst beispielsweise die Reinigung der Büroräume, eine Kantine für die Angestellten und einen Sicherheitsdienst am Eingang.
Dies steigert zwar die Vermietbarkeit einer Immobilie durch modernes Facility Management, jedoch riskiert der Vermieter mögliche steuerliche Nachteile, falls die erbrachten Serviceleistungen als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden.
Dennoch führt nicht jede Nebenleistung automatisch zur Gewerblichkeit der Einkünfte. Eine Option besteht darin, dass die Serviceleistungen nicht vom Vermieter, sondern von Drittanbietern erbracht werden. In diesem Fall übernimmt der Immobilienbesitzer nicht die Verantwortung für die Ausführung der Serviceleistungen, was ein weiterer Vorteil ist.
Im Betreibermodell unterzeichnet der Eigentümer der Immobilie einen Vertrag mit einem Bewirtschafter für die Erbringung von Dienstleistungen, entweder für eigene Angestellte oder für Mieter bei fremdgenutzten Immobilien. In der Regel stellt der Bewirtschafter dem Eigentümer alle notwendigen Dienstleistungen unentgeltlich zur Verfügung, und der Mieter selbst trägt die entstehenden Kosten. Dieses Modell bietet dem Eigentümer den zusätzlichen Vorteil, die Attraktivität und den Marktwert der Immobilie zu erhöhen, ohne zusätzliche Investitionen tätigen zu müssen.