Im Rahmen der Vermarktung von Immobilienprojekten gehen angesichts der Wettbewerbssituation immer mehr Eigentümer dazu über, neben der bloßen Vermietung von Räumen und Gebäuden ein Facility Management-Servicepaket anzubieten. Bei Bedarf wird das Büro gereinigt, für die Angestellten ist eine Kantine vorgesehen und ein Sicherheitsdienst am Eingang achtet darauf, wer die Immobilie betritt.
Auf der einen Seite wird die Vermietbarkeit einer Immobilie durch modernes FM gesteigert, aber auf der anderen Seite erleidet der Vermieter unter Umständen erhebliche steuerliche Nachteile, wenn er durch derartige Serviceleistungen die Grenze zur Gewerblichkeit überschreitet.
Aber grundsätzlich führt nicht jede Nebenleistung zur Gewerblichkeit der Einkünfte. Letztlich kommt hier nur in Betracht die Serviceleistung für den Mieter nicht vom Vermieter, sondern von Dritten erbringen zu lassen. Hierbei besteht für den Immobilienbesitzer noch der Vorteil, dass er gegenüber dem Mieter nicht die Verantwortung bezüglich der Ausführung der Serviceleistungen zu tragen hat.
Beim Betreibermodell schließt der Eigentümer einer Immobilie mit dem Bewirtschafter einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen gegenüber den eigenen Kollegen oder bei fremdgenutzten Immobilien.
Zumeist liefert der Bewirtschafter dabei für den Eigentümer unentgeltlich die gesamten hierfür erforderlichen Dienstleistungen. Die Begleichung der entstehenden Kosten liegt beim Mieter selbst. Für den Eigentümer hat diese Variante den weiteren Vorteil, dass er die Attraktivität und den Marktwert der Immobilie erhöhen kann, ohne dafür zusätzliche Investitionskosten zu haben.